财产转让所得个人所得税计算方法

一、财产租赁所得应纳税额的计算

财产租赁所得适用20%的比例税率。但对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。其应纳税额的计算公 式为：应纳税额=应纳税所得额x适用税率

【例1】刘某于2017年1月将其自有的面积为150平方米的公寓按市场价出租给 张某居住。刘某每月取得租金收入4 500元，全年租金收入54 000元。计算刘某全年租金 收入应缴纳的个人所得税（不考虑其他税费）。

财产租赁收入以每月内取得的收入为一次，按市场价出租给个人居住适用10%的税 率，因此，刘某每月及全年应纳税额为：

(1) 每月应纳税额=4 500 x(1-20%) X10% =360 (元）

(2) 全年应纳税额=360 x12 =4 320 (元）

本例在计算个人所得税时未考虑其他税、费。如果对租金收入计征营业税、城市维 护建设税、房产税和教育費附加等，还应将其从税前的收入中先扣除后再计算应缴納的个人所得税。

假定【例1】中，当年2月因下水道堵塞找人修理，发生修理费用1000元，有 维修部门的正式收据，则2月和3月的应纳税额为：

(1) 2 月应纳税额= (4 500-800-800) *10% =290 (元）

(2) 3月应纳税额=(4 500-200)*（1-20%)*10%=344 (元）

在实际征税过程中，有时会出現財产租赁所得的纳税人不明确的情况。对此，在确 定财产租赁所得纳税人时，应以产权凭证为依据。无产权凭证的，由主管税务机关根据 实际情况确定纳税人。如果产权所有人死亡，在未办理产权继承手续期间，该财产出租且有租金收入的，以领取租金收入的个人为纳税人。

二、财产转让所得应纳税额的计算

(一）一般情况下财产转让所得应纳税额的计算

财产转让所得应纳税额的计算公式为：应纳税额=应纳税所得额x适用税率

=(收入总额-财产原值-合理税费）x20%

【例2】某个人建房一幢，造价360000元，支付其他費用50 000元。该个人建成 后将房屋出售，售价600 000元，在售房过程中按规定支付交易費等相关税费35 000元， 其应纳个人所得税税额的计算过程为：

(1) 应纳税所得额=财产转让收入-财产原值-合理费用= 600 000 – (360 000 +50 000) -35 000 = 155 000 (元）

(2) 应纳税额=155 000 x20% =31 000 (元）

(二）个人住房转让所得应纳税额的计算

商2006年8月1日起，个人转让住房所得应纳个人所得税的计算具体规定如下： 以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无 正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收 人中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

(1) 房屋原值具体为：

①商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税 费。

②自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费。

③经 济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费， 以及按规定缴纳的土地出让金。

④已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适 用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向 财政部门（或原产权单位）缴纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根 据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价 (或标准价）购买的公有住房。经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定 的标准确定。

⑤城镇拆迁安置住房，其原值分别为：房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋 的，为购置该房屋实际支付的房价款及缴纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式的， 所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及缴纳的相关税费；房屋拆迁 采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋 原値为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和缴纳的相关税费，减去货币钋偿后的余 额；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调 换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及缴纳的相关 税费。

(2) 转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设 税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

(3) 合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续 费、公证费等费用。其中：

①住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统 一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转 让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经 济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15% ;商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋 原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

②住房贷款利息。纳税人出售以 按掲贷款方式购置的住房，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的 有效证明据实扣除。

③纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门 出具的有效证明据实扣除。

3. 纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的， 税务机关可根据《税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税 人住房转让收人的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省 级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建 造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%〜3%的幅度内确定。

三、个人转让股权应纳税额的计算

为加强股权转让所得个人所得税征收管理，规范税务机关、纳税人和扣缴义务人征 纳行为，维护纳税人合法权益，自2015年1月1日起，按照国家税务总局发布的《股权 转让所得个人所得税管理办法（试行)》计算个人转让股权应纳税额。

1. 基本概念。

股权是指自然人股东（以下简称个人）投资于在中国境内成立的企业或组织（以下 统称被投资企业，不包括个人独资企业和合伙企业）的股权或股份。

股权转让是指个人将股权转让给其他个人或法人的行为，包括以下情形：

(1) 出售股权。

(2) 公司回购股权。

(3) 发行人首次公开发行新股时，被投资企业股东将其持有的股份以公开发行方式 一并向投资者发售。

(4) 股权被司法或行政机关强制过户。

(5) 以股权对外投资或进行其他非货币性交易。

(6) 以股权抵偿债务。

(7) 其他股权转移行为。

个人转让股权，以股权转让收入减除股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额， 按“财产转让所得”缴纳个人所得税。合理费用是指股权转让时按照规定支付的有关税费。

个人股权转让所得个人所得税以股权转让方为纳税人，以受让方为扣缴义务人。 扣缴义务人成于股权转让相关协议签订后5个工作日内，将股权转让的有关情况报告 主管税务机关。

被投资企业应当详细记录股东持有本企业股权的相关成本，如实向税务机关提供与 殷权转让有关的信息，协助税务机关依法执行公务。

2. 股权转让收入的确认。

股权转让收人，是指转让方因股权转让而获得的现金、实物、有价证券和其他形式 的经济利益。

转让方取得与股权转让相关的各种款项，包括违约金、补偿金以及其他名目的款项、 资产、权益等，均应当并人股权转让收入。

纳税人按照合同约定，在满足约定条件后取得的后续收人，应当作为股权转让收入。

股权转让收人应当按照公平交易原则确定。

符合下列情形之一的，主管税务机关可以核定股权转让收人：

（1）申报的股权转让收人明显偏低且无正当理由的。

（2）未按照规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的。

(3) 转让方无法提供或拒不提供股权转让收入的有关资料。

(4) 其他应核定股权转让收人的情形。

符合下列情形之一，视为股权转让收入明显偏低：

(1) 申报的股校转让收人低于股权对应的净资产份额的。其中，被投资企业拥有土 地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股杈等资产的， 申报的股权转让收入低于股权对应的净资产公允价值份额的。

(2) 申报的股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关 税费的。

(3) 申报的股权转让收人低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权 转让收人的。

(4) 申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让收入的。

(5) 不具合理性的无偿让渡股权或股份。

(6)主管税务机关认定的其他情形。

符合下列条件之一的股权转让收入明显偏低，视为有正当理由：

(1) 能出具有效文件，证明被投资企业因国家政策调整，生产经营受到重大影响， 导致低价转让股权。

(2) 继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、 祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养 义务的抚养人或者赡养人。

(3)相关法律、政府文件或企业章程规定，并有相关资料充分证明转让价格合理且 真实的本企业员工持有的不能对外转让股权的内部转让。

(4) 股权转让双方能够提供有效证据证明其合理性的其他合理情形^

主管税务机关应依次按照下列方法核定股权转让收人：

(1) 净资产核定法。

股权转让收人按照每股净资产或股权对应的净资产份额核定。

被投资企业的土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采 矿权、股权等资产占企业总资产比例超过20%的，主管税务机关可参照纳税人提供的具 有法定资质的中介机构Hi具的资产评佶报告核定股奴转让收入。

6个月内再次发生股权转让且被投资企业净资产未发生重大变化的，主管税务机关可 参照上一次股权转让时被投资企业的资产评估报告核定此次股权转让收人

(2) 类比法。

① 参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入核定。

② 参照相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入核定。

(3) 其他合理方法。

主管税务机关采用以上方法核定股权转让收人存在困难的，可以采取其他合理方 法核定。

3. 股权原值的确认。

个人转让股权的原值依照以下方法确认：

(1) 以现金出资方式取得的股权，按照实际支付的价款与取得股权直接相关的合理 税费之和确认股校原值。

(2) 以非货币性资产出资方式取得的股权，按照税务机关认可或核定的投资人股时 非货币性资产价格与取得股权直接相关的合理税费之和确认股权原值。

(3) 通过无偿让渡方式取得股权，具备“继承或将股权转让给其能提供具有法律效 力身份关系证明的配偶、父母、子女、袓父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、見弟姐 妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人”情形的，按取得股权 发生的合理税费与原持有人的股权原值之和确认股权原值。

(4) 被投资企业以资本公积、盈余公积、未分配利润转增股本，个人股东已依法缴 纳个人所得税的，以转増额和相关税费之和确认其新转増股本的股权原值。

(5) 除以上情形外，由主管税务机关按照避免重复征收个人所得税的原则合理确认 股权原值。

股权转让人已被主管税务机关核定股权转让收入并依法征收个人所得税的，该股权 受让人的股权原值以取得股权时发生的合理税费与股权转让人被主管税务机关核定的股 权转让收入之和确认。

个人转让股权未提供完整、准确的股衩原值凭证，不能正确计算股权原值的，由主 管税务机关核定其股权原值。

对个人多次取得同一被投资企业股权的，转让部分股权时，采用“加权平均法”确 定其股权原值。